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マンション売却の諸費用|中古不動産を売る手数料・税金などの費用

 

マンション売却を決めたとして、どのくらいの販売価格に設定するかは、市場の相場動向を見ながら、不動産会社の営業マンと相談して決めることになります。

 

その際、清算が必要な住宅ローン残高と合わせて、考えておかなければならない点があります。
それは、マンション売却にともなう諸費用です。

 

自分では高く売れたと思っていても、さまざまな経費・諸費用を引くと、マイナスになってしまうケースも多々あります。

 

住宅ローンが残っている状態なら、マンションを売却したにも関わらず、追加で費用を支払う必要が出る場合もあるのです。

 

そのため、これ以上でなければ売らないという金額を設定するためにも、いくらくらい掛かるのか、予め認識しておきましょう。
よろしければ、参考にしてみてくださいね。

 

マンション売却の諸費用は7種類

ここでは、マンション売却にともなう諸費用について解説しています。
必ず発生する費用は以下の4種類です。

 

  • 仲介手数料
  • 登録免許税
  • 司法書士費用
  • 印紙税

 

場合によって発生する費用は以下の3種類です。

 

  • 広告宣伝費
  • 住宅ローン繰上返済手数料
  • 譲渡所得税

 

マンション売却の流れの中で、それぞれの諸費用が発生するタイミングは以下の通りです。

 

  1. マンション売却査定
  2. 不動産業者と媒介契約締結
  3. 販売活動(広告宣伝費)
  4. 買主との売買契約締結(印紙税・仲介手数料)
  5. 決済(司法書士費用・登録免許税・仲介手数料残金・住宅ローン繰上返済手数料)
  6. 確定申告(譲渡所得税)

 

マンション売却の諸費用1.広告宣伝費

今のように空き物件が多いと、マンションをスムーズに売却するには、広告・宣伝が必要です。
インターネットの不動産ポータルサイトへの掲載等は、基本的には不動産会社が仲介手数料の範囲内で広告出稿しているので、費用としては掛かってきません。

 

よくあるのが、なかなかマンション売却先が見つからないので、チラシを出しましょうと提案されて、後になって代金を請求されるといったケースです。

 

不動産会社としては、広告費用を売り主に負担させて、結果物件が売れれば仲介手数料が入るので、とても都合が良いのです。
後のトラブルを避けるためにも、どちらが負担するお金なのか明確にし、口頭ではなく書面に残しておくと安心です。

 

マンション売却の広告費用の相場

またチラシを出したからといって、高くマンションが売却できるわけでもありません。
複数物件が掲載されているようなチラシだど、自分の物件の情報はわずかですので、反応率はあまり高くないのです。

 

小さなチラシに、単独物件を掲載する場合は、情報量が多くなって反応率はあがりますが、その分費用は割高です。
新聞折り込みなら、1万部で35000円程度が相場でしょうか。

 

マンション売却の広告費用は効果を考えて出稿

いずれにしても、インターネットに比べると告知できる範囲が狭いので、費用分の効果を出すには戦略性が求められます。

 

例えば、売却するマンションが3LDKなどの広めの物件なら、同一学区内の、狭い物件にポスティングするなどすれば、住んでいる所が手狭になってはいるものの、子供を転校させたくない人たちの需要を掘り起こせる可能性があります。

 

自分の物件に需要があるであろうターゲットを明確にして、広告をうつ戦略なので、自分でチラシを作ってポスティングすれば、費用も殆ど掛かりません。

 

マンション売却の諸費用2.仲介手数料

物件売買を仲介する不動産会社に支払います。
マンション売却にかかる諸費用の中でも、高額なものですので、しっかりと把握しておきましょう。
仲介手数料は、宅建業法で上限が設定されています。

 

マンション売却にかかる仲介手数料の料率表

売買金額(税抜き) 仲介手数料(税込み)
200万円以下 売買金額の5% + 消費税 = 5.4%
200万円を超え400万円以下 売買金額の4% + 消費税 = 4..32%
400万円を超える金額 売買金額の3% + 消費税 = 3.24%

 

マンション売却にかかる仲介手数料の相場は?

 

法律で定められている仲介手数料の料率は、あくまでも上限ですが、ほとんどの不動産会社は上限一杯で設定しています。
ただし、中には値引きに応じてくれる不動産会社もありますので、マンション売却の諸費用を抑えるためにも、ダメ元で交渉してみましょう。

 

参考:マンション売却の仲介手数料はいくら?値引きは可能?

 

マンション売却の諸費用3.印紙税

売買契約を締結するには、契約書に印紙を貼る必要があります。
尚、平成30年3月31日までは、軽減税率が適用されます。

 

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下 400 200
50万円を超え 100万円以下 1,000 500
100万円を超え 500万円以下 2,000 1,000
500万円を超え1千万円以下 10,000 5,000
1千万円〜5千万円以下 20,000 15,000
5千万円を超え 1億円以下 60,000 45,000
1億円を超え 5億円以下 100,000 80,000
5億円を超え 10億円以下 200,000 180,000
10億円を超え 50億円以下 400,000 360,000
50億円を超える 600,000 540,000

 

マンション売却の諸費用4〜5.司法書士費用・登録免許税

マンションを売却すると、物件の持ち主が代わりますので、不動産登記が必要になります。
殆どの場合、不動産購入時には住宅ローンを組みますので、その登記も必要です。
それでは、そういった費用を売り主と買い主のどちらが負担するのでしょうか?

 

売り主負担 買い主負担

住所氏名の変更登記
抵当権、賃借権、差押えなどの抹消登記

所有権移転登記
抵当権設定登記

 

上記の表のように、売り主と買い主が負担する登記関連費用の分担は決まっています。
売り主側が負担する金額の方が小さいのが普通ですが、額面は司法書士によって異なります。

 

大体は、抵当権抹消にともなう登録免許税が1物件につき1,000円、司法書士費用が10,000円前後といった金額が相場です。

 

マンション売却の諸費用6.住宅ローン繰上返済手数料

住宅ローンの残債がある場合、マンションを売却したら一括返済する必要がありますが、その際かかってくる費用が繰上返済手数料です。

 

繰上返済手数料は、金融機関ごとに異なります。
店頭での手続きが必要な場合もあれば、インターネット上で手続きできる銀行もあります。

 

繰上返済手数料の相場としては、数万円程度の費用がかかるのが一般的ですが、無料の金融機関もあります。
詳細については、住宅ローンを組んだ金融機関に問い合わせしてみてください。

 

マンション売却の諸費用7.譲渡所得税

マンション売却で利益が出た場合、支払わなければいけない税金が譲渡所得税です。
利益とは、マンションを売却した金額から、取得にかかった費用を差し引いたものです。
購入時より低い金額で売った場合にはかかりません。

 

譲渡所得=売却価格−(取得費用+売却費用)

 

住居用のマンション売却にかかる譲渡所得税は、軽減税率や特別控除などがあって複雑です。
個別のページで詳しく解説しているので、よろしければ参考にしてください。

 

参考:マンション売却益の税金計算シミュレーションと特別控除、軽減税率

 

マンション売却で戻ってくる費用・手数料

マンションを売却したら、戻ってくる費用・手数料もあります。
具体的には、以下の4種類です。

 

  • マンションの管理費・修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税
  • 住宅ローン保証料の返戻金
  • 火災保険料の返戻金

 

マンション売却で戻ってくる費用1.マンションの管理費・修繕積立金

管理費・修繕積立金を1ヶ月分前払いしている場合、物件引き渡し日以降分を日割り計算して買主が支払います。

 

マンション売却で戻ってくる費用2.固定資産税・都市計画税

固定資産税・都市計画税を年払い等で前払いしている場合、物件引き渡し日以降分を日割り計算して買主が支払います。

 

マンション売却で戻ってくる費用3.住宅ローン保証料の返戻金

保証料を支払って住宅ローンを組んでいる場合、一括で繰上返済したら、残りの保証期間に応じて保証料の返戻金があります。
返戻金の計算については、金融機関ごとに異なります。

 

マンション売却で戻ってくる費用4.火災保険料の返戻金

住宅ローンでマンションを購入した場合、火災保険の加入が義務付けられていると思います。
火災保険を10年分一括などの方法で支払っている場合、火災保険を解約したら、残りの保証期間に応じて保険料の返戻金があります。
解約時の返戻については、金融機関ごとに異なります。